三问出租屋更换智能锁：是否要租客同意？谁能看租客信息？谁能开门？
胡淑娟
来源：银柿财经
更换智能门锁，要向租客披露个人信息数据的使用范围和目的。
杭州自如群发给租客们的一条“更换智能蓝牙门锁”的短信，让张明（化名）坐不住了。
“7月初收到消息的时候，我还在上班。当时很懵，没一会儿租房群就炸开了锅。”张明告诉记者，短信中的“门锁实名认证，与公安、房管实时连接”字眼尤为醒目，部分租客担心，第三方会不会远程遥控打开新门锁？
早在去年，杭州就已经开展了居住出租房屋智能门锁推广应用工作，并在多个城区试点推广智能门禁系统。包括住房租赁市场在内，智能门锁正以极快的速度走进千家万户。数据显示，2021年我国智能门锁销售量约为1300万套，同比增长了62%，预计今年销售量将达到1900万套。
但这一纸面数据热闹之下却隐藏了人们对安全和隐私的焦虑。按理来说，具有高强度的结构，再加上科技的运用，智能门锁的安全性会更高，如今为何会产生这种反差？
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谁可以看到租客信息？谁可以开门？
通过房东直租住在杭州上城区东方时代中心公寓的何遇（化名）告诉记者，他被告知，安装智能门锁是为了方便管理外来流动人口，但他认为这个理由不足以说服他。
由于此前在物联网行业工作过，何遇对智能蓝牙门锁和第三方平台作用比较了解。“所有的物联网公司都会收集用户的数据，门锁也会保留租客的个人信息。”何遇说，这意味着个人信息会被第三方平台所掌握。
“杭州自如房源现在配备的就都是智能密码锁，房客在承租时就已经实名认证了，而且门锁还可以记录开关的时间。”张明向记者表示。
“自如管家说，新门锁只是在开锁方法上不同，需要用手机打开蓝牙开锁，其他功能和现在的密码锁没有区别。”但张明对此心生疑窦，最大的担心便是他人可以随意打开自己的房门。
记者了解到，杭州出租房屋智能门锁安装以及平台管理主要由浙江慧享信息科技有限公司（以下简称“慧享科技”）和全民认证科技（杭州）有限公司（以下简称“全民认证科技”）负责。通过企查查股权穿透图可以发现，绿城科技集团有限公司（以下简称“绿城科技”）占慧享科技30%比例的股权。
慧享科技工作人员李胜（化名）介绍，租客在手机APP或“慧享租住”小程序上实名认证后，身份信息将发送给房管、公安等部门。通过身份信息，公安可以排查到在住人员的健康码、精神病史、犯罪史等信息，而这些房东是无法看到的。“如果发现异常情况要协查，公安会提前通知房东。”
那么，手机APP的运营方会如何管理租客的信息呢？“这些信息都会进行加密，除了遇到配合公安等部门协查的情况，一般也不会打开。”平台管理开发工作人员表示。
“新安装的智能蓝牙门锁没有相机、刷脸等功能，也不能用手机远程遥控开锁，只有租客到了门口才能用打开。”绿城科技工作人员盛鹏（化名）再三强调，即使公安部门要开门，也是需要有合法程序的。
李胜还向记者确认，新门锁的管理员权限归房东所有，房东在手机APP上可以对租客进行管理，授予或者取消某位租客“开门”的权限。倘若租房合同到期，房东可以屏蔽门锁的使用权限，租客就无法进门了。由于开门权限是一对一授予的，租客暗地转租房源也很难，可以防止出现转租、群租乱象。
“房东还能临时授权给保洁、维修等访客开锁，但仅仅局限在某个时间段内。”全民认证科技的客服表示，租客在APP上看不到房东到底给哪些人临时授权。
除了通过蓝牙连接方式开门，房东和租客还可以自主设置临时密码，但使用三次之后就会失效，需要重新设置，房东和租客互相都不知道对方使用的密码。
“安装智能蓝牙锁，对房东轻松，对公安管理也轻松。”李胜告诉记者。
也就是说，智能门锁的推广可以解决出租房屋租赁时间长短不一、交接钥匙频繁等痛点，感知房屋居住人数，发现违规出租的情况。
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换锁是否需要租客同意？
今年3月中旬，由于周边环境越来越吵闹，再加上门锁这一重要原因，何遇从居住两年的小区搬走了。对于换锁，已经承租的房客都处于“被动接受”的局面。
“这个事情涉及多个主体，包括房东、租客、第三方平台，还有政府职能部门等等。”瀛泰律师事务所律师刘榕表示，在房子已经承租时决定能不能换智能门锁的关键在于租房合同。“以杭州自如的情况为例，关于设备更换，倘若合同中没有条款约定，那么自如需要事先询问租客的意见、征得同意后才能换锁，租客有权利拒绝安装。”
记者拿到一位自如租客签署的租房合同，其中并未提及设备更换的相关事宜。在“房屋维护与维修”条款中，合同明确，租赁期限中，房屋及原有物品、设备设施因老化产生的维护、维修事宜由自如承担。
和普通门锁不一样，智能门锁具有收集租客信息的功能，因此这一设备具有特殊性。刘榕补充道，根据《个人信息保护法》中的“个人信息处理规则”，杭州自如要想更换智能门锁，需要说明这个行为是订立、履行个人作为一方当事人的合同所必需。
“简单而言，自如不能单方面地给租客发一个短信通知，而是要在说明更换门锁的必要性之外，还要向租客披露个人信息数据的共享程度，比如使用范围和目的，是不是会将数据传输到第三方平台，还有接入房管、公安等部门的情况。”刘榕说。
对直接从房东手中租下房子的“何遇”们来说，同样如此，更换智能门锁要基于合同关系。即使换锁发生在承租之前，房东也需要事前告知租客智能门锁信息收集的详细情况。
另外，根据我爱我家、德信随寓等管家反映，社区推广智能蓝牙门锁安装还需要看房东本人的意愿，“并不是强制的”。
“不同于之前的实体钥匙，现在智能门锁的虚拟钥匙是‘认人’的。”北京市京师律师事务所房地产处置与买卖法律部主任梁志强表示，不论是房东、租客还是访客，哪一方开门都有使用记录，而访客只能在固定时间使用。
“更换智能门锁后，房东、租客应当就保洁、维修等人员上门时间提前做好约定，协商变更的内容最好约定在合同里。”梁志强说，租赁期限内，房东要打开出租屋的门，也必须征得租户的同意，不能无故开门。
梁志强补充道，在使用智能门禁的情况下，平台对房东的管理权限应当有所限制，只能在紧急情况下、租客不方便开锁时，可由房东代开处理。他建议，平常还是要以“租户优先”为原则，租赁期限满后平台再恢复房主的绝对管理权限，以防租客拒不搬离。
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智能门锁市场良莠不齐
值得注意的是，早早体验过智能蓝牙门锁的租客还有新的焦虑。住在杭州钱塘区松合小区公寓的余韵（化名）在去年12月就已经用上了智能蓝牙门锁。她表示，开锁步骤看似简单，但要花费将近半分钟的时间才能打开门，遇上蓝牙迟迟无法连接的情况，就要等待更久，这让她感觉很不安全，“我一般晚上10点钟左右才下班，要是有人尾随情况就糟糕了”。
李胜也承认，更换智能蓝牙门锁确实在一定程度上牺牲了租客的体验感。
当杭州出租房屋智能门锁建设推广工作正在“如火如荼”进行时，智能门锁的C端市场情况却并不热闹。在2020年时智能门锁渗透率不足10%，主要原因在于产品质量和售后服务。
衡量门锁最关键的便是“安全性”。国家锁具产品质量检验检测中心（浙江）蒋帅强介绍，相比于传统的机械门锁，智能门锁在受到非法入侵的时候，本体会发出报警提示和信息，用声光警报吓退不法分子，联网型智能门锁会将报警信息发送到手机APP上。
“但其实任何锁都存在安全方面的隐患，像传统机械锁，构造简单，一些不法分子甚至几秒钟就能打开。”智次方·物联网智库资深专家吴艺表示，智能门锁同样存在安全隐患，比如功能上的隐患，指纹模块拒真率、认假率导致识别不准等，还有云端的数据安全，可能会被黑客攻击导致信息泄露、丢失门锁控制权等。
吴艺还指出，相比于指纹门锁，智能蓝牙门锁的局限性还在于必须依赖手机，用户需要用手机与门锁进行蓝牙匹配，“这点很不方便，对老人来说也不友好。”
据了解，目前国内智能门锁市场鱼龙混杂，价格高低不等，产品质量参差不齐。蒋帅强称，在网购平台上，几百元的智能门锁随处可见，但这类智能门锁产品标识不全，无厂名厂址、无售后电话、无检测报告，产品质量和售后服务都没有保障。
蒋帅强在平时对智能门锁的检测中还发现，部分门锁经常出现手动部件强度、主锁舌抗侧向静压力、阻燃等维度并不达标的问题，这些会直接影响正常使用，严重的可能导致门锁开启存在风险。
“智能门锁行业的技术门槛并不高，有些产品一般通过工程渠道或低价市售渠道被消费者使用，往往稳定性差、故障率高、使用体验差，影响行业口碑。”蒋帅强表示，想要推广智能门锁，一方面需要完善智能门锁的监管机制，另一方面还要建立一套行业认可的智能门锁性能评价体系，提高产品透明度，促进企业做好产品和服务。
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