长安星座房产怎么样(长安星座楼政法大学)
曾被西北政法大学宣称2011年已经撤项的后勤服务综合大楼项目原址上，被一企业建起地上27层、地下2层的“长安星座”商品房项目，500多套公寓售罄。4月17日，华商报报道后，西北政法大学宣称与陕西黄河工程建设有限公司既无合同关系，也无任何约定，引起了很多市民的好奇。
随着华商报记者持续调查，揭开了多个部门下发停工令未能叫停的违法项目，从立项到销售“大腾挪”的过程。
项目前身
省教育厅批复的“法律服务综合大楼
关于“长安星座”项目的前身，华商报记者查阅了多方资料及有关部门批复。
落款时间为“2006年7月11日”的《陕西省教育厅关于西北政法学院建设法律服务综合大楼的批复》（陕教发<2006>71号）中：“你院《关于新建法律服务综合大楼的请示》（院建字<2005>1号）收悉，经研究，省教育厅同意你院在老校区长安南路（你院大门—纬零街）地段建设法律服务综合大楼，总建筑面积为48000平方米，总投资9000万元由你院自行解决。”
落款时间为“2008年10月23日”的《陕西省发改委关于西北政法大学后勤服务综合大楼项目建议书的批复》（陕发改社会〔2008〕1474号）中：“你校《关于后勤服务综合大楼建设项目申请立项的请示》（西政校字〔2008〕9号）收悉。为促进你校教育教学发展，改善后勤服务水平，经研究，同意你校后勤服务综合大楼建设项目。现批复如下：
一、建设内容和规模：该项目总建设面积40000平方米，主要用于为学生、在读研究生及来校培训人员提供后勤综合服务。
二、总投资及资金来源：该项目总投资1.1亿元，资金由你校自筹解决。”
但在调查中，华商报记者发现了一个奇怪的现象，2008年年初，陕西省发改委还下发过另外的一个文件，即《陕西省发改委关于西北政法大学法律服务综合大楼建设工程项目建议书的批复》（陕发改社会〔2008〕224号）中：“《关于我校雁塔校区大门南侧建设项目的立项报告》（西政校字<2007>22号）收悉。为改善你校教学条件，提高法律综合服务水平，结合省教育厅意见。同意你校在雁塔校区，建设法律服务综合大楼。现批复如下：
一、建设内容和规模：该项目总建设面积40000平方米，主要用于教学、法律培训、学术交流等；
二、总投资及资金来源：该项目总投资8000万元，资金由你校自筹解决。”落款时间为2008年2月29日，但是在陕西省发改委公布的批复文件中，这份文件并未在网上公示过。
对于省发改委批复的两份文件，开发商表示，这其实就是教育厅批复的那一个项目，被拆开申报了，这样就可以“变相”地增加建筑面积32000平方米。
筹建引资
三份协议确定：投资方有70年经营权
经过多方努力，华商报记者辗转拿到了《西北政法大学法律培训综合大楼<引资协议>》、《西北政法大学法律培训综合大楼<引资回报协议>》、《西北政法大学法律培训综合大楼<补充协议>》，这三份协议中，清晰地记录了甲乙双方约定的权责划分。
1
《引资协议》确定出资人和引资额度
《西北政法大学法律培训综合大楼<引资协议>》显示，经过招议标程序，确定乙方（即陕西嘉亨实业有限公司）为出资人，其中提到，建筑物位置北起西北政法大学雁塔校区东门一号楼家属楼南侧，南至校区小南门止，长约145米，东起长安路沿街市政规划红线内，西至该校校内39米处；而占地面积则变为5655平方米。
双方约定建西北政法大学法律培训综合大楼及配套项目的资金全部由陕西嘉亨实业有限公司投入。具体包括：项目占地范围内原有建筑及设施的拆除和重建费用；涉及本项目及配套工程的报审而产生的各种税、费；法律培训综合楼及附属设施的建安及装饰费用。并注明以上引资额度约2.2亿元，项目竣工后，建筑物及配套设施产权归甲方（即西北政法大学）所有。
关于引资支付方式，明确《引资协议》签订后，乙方（即陕西嘉亨实业有限公司）向项目“筹建处”专用账户注入500万人民币；完成所有项目报建手续取得开工许可证后，乙方向“筹建处”专用专户注入500万人民币；对项目用地拆除完毕达三通一平，乙方向项目“筹建处”专用专户注入1000万人民币；施工过程中，根据工程进度需要随时注入工程款。
这份《引资协议》没有提及引资回报的方式和期限。
2
《补充协议》明确项目拆建费用4560万元
《西北政法大学法律培训综合大楼<补充协议>》里就各项资金及时投入和资金管理使用问题，双方进行了协商，其中约定，乙方应按照甲乙双方签订的《引资协议》中的引资进度，及时足额将引资款注入“筹备处”账户，其中添加了一项：项目主体封顶后，乙方向项目“筹建处”专用专户注入2560万人民币。
《引资协议》中明确，项目占地范围内原有建筑物及设施的拆除和重建费用，共计4560万元。
同样，这份《补充协议》里面没有提及引资回报的方式和期限。
3
《引资回报协议》约定应优先于甲方办学
在《西北政法大学法律培训综合大楼<引资回报协议>》中，双方对引资回报做了说明。
双方约定：引资项目建成后，乙方（即陕西嘉亨实业有限公司）拥有对该建筑物的经营管理权收益作为投资回报，在合同期内，乙方享有对本建筑物的占有、使用、收益等权利；
乙方的经营管理期限为70年，起算日起为前期拆迁、清运完毕，项目正式开工之日。
本项目在乙方使用期间，应服务与甲方办学宗旨，优先于甲方法律教学、培训、论坛场地及相关人员食宿安排，服务费用双方另议。其余部分根据需要可用于商业经营。
两度诉讼
双方矛盾爆发 闹上法庭
西北政法大学与陕西嘉亨实业有限公司因项目结缘，但没多久就结束了蜜月期，因多名退休教职工对签订的合同条款有异议，双方爆发矛盾，西北政法大学先后于2009年和2012年两次提出解约，并与陕西嘉亨实业有限公司闹上法庭。
《西安市中级人民法院民事调解书》（<2012>西民二初字第00019号）显示：西北政法大学诉称，该校与陕西嘉亨实业有限公司于2007年11月16日签订上述三份协议，约定西北政法大学“综合楼”引资建设相关事宜，其中拆除和重建费用4560万元，由陕西嘉亨实业有限公司分四次支付。由于陕西嘉亨实业有限公司多次延迟付款，2009年12月，西北政法大学解除了合同，后双方于2010年12月在诉讼中达成《补充协议》，同意原协议继续履行。
大楼建成后，陕西嘉亨实业有限公司擅自将“综合楼”更名为“金鼎购物广场”，将约3.75万平方米的建筑面积全部用于商业经营，且在未通过消防验收的情况下，将5楼整体从事餐饮活动，危及公共安全。鉴于该土地的教育用途，违法经营的行为已严重背离合同目的，经西北政法大学书面催告拒不改正，已构成根本违约。该校于2012年5月14日，书面告知陕西嘉亨实业有限公司解除合同。根据《补充协议》约定，陕西嘉亨实业有限公司应于2011年12月31日支付的1000万至今未支付，应承担延迟付款的违约责任。
陕西嘉亨实业有限公司辩称，引资建设的综合楼合同目的基本已经实现，该公司不存在违约行为。而西北政法大学擅自撤回项目报建手续及拖延办理建审手续等诸多不作为，已构成了严重违约。
达成协议
经营管理期限变更为35年
西安市中级人民法院2015年4月22日的调解书中称，在审理过程中，经过该院主持调节，双方当事人自愿达成如下协议：
一、双方继续履行《西北政法大学法律培训综合大楼<引资协议>》、《西北政法大学法律培训综合大楼<引资回报协议>》、《西北政法大学法律培训综合大楼<补充协议>》（2007年11月16日签订）。
二、将《西北政法大学法律培训综合大楼<引资回报协议>》中第二条“双方约定乙方的经营管理期限为70年，起算日期为前期拆迁，清运完毕，项目正式开工之日”，变更为：本工程建设期为3年，经营管理期限为35年，从本调解书签收之日起算。
三、西北政法大学不再向陕西嘉亨实业有限公司收取剩余拆除和重建费用2560万元。
四、西北政法大学、陕西嘉亨实业有限公司放弃各自的起诉及反诉请求。
层层转手
诉讼期间，投资商将项目收益权转让给承建方
既然达成协议，为何又会牵出陕西黄河工程建设有限公司？西北政法大学又为何不承认与其有合同关系或约定呢？
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投资商让渡项目收益权 抵了工程款
4月18日下午3时，陕西嘉亨实业有限公司法人代表杨某中向华商报记者提供的《经营管理权转让合同》显示，该公司在2014年6月12日与陕西黄河工程建设有限公司签订了《经营管理权转让合同》。而此时，西北政法大学与该公司之间的诉讼还在进行中。
这份《经营管理权转让合同》里写道：
陕西黄河工程建设有限公司是施工方，“西北政法大学法律培训综合大楼”是该公司用陕西晟方建筑工程有限公司名义施工完成，“西北政法大学公寓楼”是用该公司名义施工，对此，陕西嘉亨实业发展有限公司完全认可；
由陕西黄河工程建设有限公司完成的项目，陕西嘉亨实业发展有限公司已开始投入使用，但陕西嘉亨实业发展有限公司未将该工程项目的工程款结算完毕，现在陕西嘉亨实业发展有限公司欠陕西黄河工程建设有限公司工程款4360万元。
西北政法大学法律培训综合大楼、西北政法大学公寓楼两项目，陕西嘉亨实业发展有限公司共欠陕西黄河工程建设有限公司工程款6508.9755万元。
陕西嘉亨实业发展有限公司自愿将其拥有的经营管理收益权转让给陕西黄河工程建设有限公司享有，以抵押陕西嘉亨实业发展有限公司所拖欠的全部工程款。
本合同签订后，陕西黄河工程建设有限公司继续完成施工，该公寓大楼建设投资均由陕西黄河工程建设有限公司负责。同时，陕西黄河工程建设有限公司认可陕西嘉亨实业发展有限公司原预售房屋合同并具有同等法律效力，陕西嘉亨实业有限公司将已售部分合同原件转交给陕西黄河工程建设有限公司，并协助合同后期的完善工作。
在这份合同中，清晰地看到，西北政法大学与陕西嘉亨实业有限公司2007年11月16日签订的“西北政法大学法律培训综合大楼”项目，在陕西嘉亨实业有限公司转让给陕西黄河工程建设有限公司时，已经变成了“西北政法大学法律培训综合大楼”及“公寓楼”两个项目。
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承建方将工程转包 承包人又拉来亲戚合作
华商报记者还掌握到一份2016年3月19日签订的《内部工程施工协议书》，是陕西黄河工程建设有限公司委托代理人魏国某与80后小伙魏某浪签订的。
其工程内容是西北政法大学后勤服务综合大楼建筑设备安装全部工程，承包范围包括：依据施工图纸，土建工程（结构、建筑）设备安装工程（水、电）及变更内容对各工序工作实施完成。
在工程款（进度款）支付一栏中写道：承包方筹资垫付至本工程七层封顶，发包方支付所干工程量的75%，以后支付按照月进度工程量的75%支付。
2016年3月19日，魏某浪又与其舅窦某彬签署了一份《合作协议书》，其中提到：
合作项目为陕西黄河工程建设有限公司西北政法大学后勤服务综合楼项目（又名“长安星座”）。合作内容有：本项目总包施工、销售运营、二次装修、后期物业等本项目全部工作内容。合作出资：合作人窦某彬出资50%；合作人魏某浪出资50%。
西法大声明
已撤销该项目 曾给建筑商发函要求停工
西北政法大学2017年5月23日给陕西省教育厅《关于后勤服务综合大楼项目有关情况报告》及西安市住房保障和房屋管理局执法大队的调查情况显示：
西北政法大学2008年申请立项了后勤服务综合大楼项目，项目开工后，引资建设方陕西嘉亨实业有限公司在该项目建设过程中，多次违反合同约定，单方面改变项目用途并违法对外销售，造成了不良社会影响。学校多次制止无效后，于2011年6月向西安市规划局申请撤回了申报材料，并在媒体上刊登了《律师声明》，宣布撤销该校后勤服务综合大楼项目。
西安市规划局已经依据学校申请，撤回了该项目建设许可，项目撤销时，工程进度为正负零。
西北政法大学称，该校主动撤销后勤服务综合大楼项目后，该项目没有取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等相关手续，自2016年9月起，陕西黄河工程建设有限公司在没有任何建设审批手续的情况下，在该校土地范围内擅自开工建设，是明显违法行为。该校多次发函要求停工，同时向西安市建委、西安市规划局雁塔分局、环保局、安监局等多个部门反映，但现在对方将建设的楼都封顶了。
根据报告描述，陕西嘉亨实业有限公司已经于2016年开始破产重组。目前的建设施工主体陕西黄河工程建设有限公司与西北政法大学没有任何关系。
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称两家之间没关系 却帮黄河公司办手续
而对于西北政法大学宣称与陕西黄河工程建设有限公司及项目没有任何关系的说法，4月18日，陕西嘉亨实业有限公司法定代表人杨某中和陕西黄河工程建设有限公司委托代理人魏国某并不认同。
他们给华商报记者拿出了几份文件，其中一份给陕西省发改委的《关于我校“法律培训综合大楼”后续项目申报问题的情况说明》，落款为西北政法大学经济开发处。其中提到：“由于我校南北两个校区办学，对土地、校舍使用进行调整，加之其他客观原因，于2011年停止了‘后勤服务综合大楼’项目的建设，该项目至今没有实施建设完成”。
“根据我校发展的实际需要，拟将‘后勤服务综合大楼’调整为之前申报‘法律培训综合大楼’项目的后续建设项目，正在筹备建设。但在实施过程中，由于现有批复为2008年获得，在办理规划、城建等手续时，需要重新申报，故将以上情况进行说明”。该文件的落款时间为：2016年11月24日。
在2017年9月8日，一则《通知》中，则明确：2017年9月4日，西北政法大学经济开发处与陕西黄河工程建设有限公司，就“西北政法大学法律培训综合大楼”项目后续工程事宜进行了洽谈，现将有关内容通知如下：
一、“西北政法大学法律培训综合大楼”整体项目建设主体单位为西北政法大学，西北政法大学依据西安市建设相关管理部门的要求，对该项目实施管理。
二、西北政法大学已开始通过法律途径对该项目相关问题进行处理。处理目标为：项目整体合法合规运行。
为了证明“长安星座”项目审批的合法性，陕西嘉亨实业有限公司法定代表人杨某中和陕西黄河工程建设有限公司委托代理人魏国某拿出了《西北政法大学后勤服务综合大楼（二期）的规划总平面图。
上面显示2010年3月31日西安市规划局同意建设后勤服务综合大楼（二期）一幢，规划部门审批的是地上24层，地下2层，总建筑面积为35498.01平方米。在这张规划建审图上，有西北政法大学、西安市环保局、陕西省公安厅建筑及消防专用章、西安市地下铁道有限公司、西部建筑抗震设计研究院等的公章。
但“长安星座”项目的现状是，已经建成地面27层，地下2层。即使按照2010年的规划总平面图，地面部分也违法加盖了3层。
八问“长安星座”大腾挪
谁是真正的受益者？
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疑问1：陕西嘉亨实业有限公司投多钱？
在三份协议中提到，陕西嘉亨实业有限公司需投入拆除和重建费用共计4560万元。
但在2012年的《西安市中级人民法院民事调解书》中显示，陕西嘉亨实业有限公司拆除和重建费用有2560万元未支付，也就是说，直到2012年，陕西嘉亨实业有限公司掏了2000万元。
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疑问2：项目审批总建筑面积是多少？
2006年7月11日，陕西省教育厅《关于西北政法学院建设法律服务综合大楼的批复》中提到，总建筑面积为48000平方米。
但在2008年2月29日，陕西省发改委《关于西北政法大学法律服务综合大楼建设工程项目建议书的批复》中提到，项目总建设面积40000平方米。
在同年10月23日，陕西省发改委《关于西北政法大学后勤服务综合大楼项目建议书的批复》中提到，项目总建设面积40000平方米。
实际该项目总建筑面积是多少呢？
根据《西安市中级人民法院民事调解书》（<2012>西民二初字第00019号）中，西北政法大学起诉书中称：“大楼建成后，陕西嘉亨实业有限公司擅自将“综合楼”更名为“金鼎购物广场”，将约3.75万平方米的建筑面积全部用于商业经营。”这是已经建成的一期。
根据《西北政法大学后勤服务综合大楼（二期）的规划总平面图显示，后勤服务综合大楼（二期）一幢，地上二十四层，地下两层，总建筑面积为35498.01平方米。而目前地面实际已盖成了27层。
也就是说，当初陕西省教育厅批复的建筑面积为48000平方米，到目前为止至少72998.01平方米，增盖了24998.01平方米，这还不算已加盖的三层建筑面积。
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疑问3：项目到底是谁掏钱建起来的？
在西北政法大学与陕西嘉亨实业有限公司就这块地的争议还在庭审中，2014年6月12日，陕西嘉亨实业有限公司与陕西黄河工程建设有限公司签订的《经营管理权转让合同》。
根据陕西省工商行政管理局注册信息，陕西黄河工程建设有限公司经营范围中不具备房地产开发的资质。
而据一份《内部工程施工协议书》显示，该项目实际是陕西黄河工程建设有限公司委托代理人魏国某在负责，2016年3月19日，签订《内部工程施工协议书》，将工程打包给魏某浪，筹资垫付至本工程七层封顶。
魏某浪又拉来舅舅窦某彬合作。窦某彬称，该项目前期资金是由自己筹措而来，后通过卖楼将大楼建起，但在后期却被合伙人魏某浪和陕西黄河工程建设有限公司委托代理人魏国某踢出局。
而针对此说法，记者多次约魏某浪求证此事，未果。
魏国某则称，魏某浪与窦某彬之间的纠纷，属于其家庭内部矛盾，与该公司没有关系。
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疑问4：西法大为何诉讼变调解？
梳理资料后，华商报记者发现，在2012年的《西安市中级人民法院民事调解书》中显示，2009年12月，西北政法大学解除了合同，后双方于2010年12月，在诉讼中达成《补充协议》，同意原协议继续履行。
同样，在陕西嘉亨实业有限公司擅自将“综合楼”更名为“金鼎购物广场”，将约3.75万平方米的建筑面积全部用于商业经营，且在未通过消防验收的情况下，将5楼整体从事餐饮活动。陕西嘉亨实业有限公司应于2011年12月31日支付的1000万至今未支付。2015年4月22日，双方达成了调解协议。
调解后的内容为：将陕西嘉亨实业有限公司经营管理期限70年，变更为35年；西北政法大学不再向陕西嘉亨实业有限公司收取剩余拆除和重建费用2560万元；双方继续履行2007年11月16日签订的协议。
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疑问5：学校为何又洽谈后续工程事宜？
2017年5月23日，西北政法大学给陕西省教育厅的回函中称，自2016年9月起，陕西黄河工程建设有限公司在没有任何建设审批手续的情况下，在该校土地范围内擅自开工建设，是明显违法行为。该校多次发函要求停工，同时向西安市建委、西安市规划局雁塔分局、环保局、安监局等多个部门反映，但现在对方将建设的楼都封顶、售罄了。
2016年11月24日，西北政法大学经济开发处向陕西省发改委作出《关于我校“法律培训综合大楼”后续项目申报问题的情况说明》，要求重新立项。但2017年9月8日，西北政法大学经济开发处与陕西黄河建设有限公司，就“西北政法大学法律培训综合大楼”项目后续工程事宜进行了洽谈，处理目标为：项目整体合法合规运行。
西北政法大学2011年宣称与陕西黄河建设有限公司没有任何关系，那么这几份文件又是怎么出来的？该工程被层层转包，该校是否知情呢？西北政法大学经济开发处在当中又扮演了什么角色？对此，今年5月2日，西北政法大学宣传部一位负责人表示，该校对此事的回复，仍旧是该校与陕西黄河工程建设有限公司既无合同关系也无任何约定。针对该公司的违法侵权行为，该校已将其诉诸法院。
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疑问6：2010年项目总平面图是否有用？
为了证明“长安星座”项目的合法性，陕西嘉亨实业有限公司法定代表人杨某中和陕西黄河工程建设有限公司委托代理人魏国某拿出了《西北政法大学后勤服务综合大楼（二期）》的规划总平面图，上面最后联审单位时间为：2010年3月22日。
这份规划总平面图是否有效呢？5月2日，西安市规划局负责建审的工作人员在调取系统资料后表示，从规划部门的系统中，查不到“长安星座”项目规划审批手续。而这份规划总平面图也只是前置资料，项目手续还未履行完。
而对于西北政法大学宣称于2011年6月向西安市规划局申请撤回了申报材料，并在媒体上刊登了《律师声明》，宣布撤销该校后勤服务综合大楼项目。对在建商品房项目的撤销程序和流程，西安市规划局负责建审的工作人员表示，应该和前期审批程序相同，即由该校向省教育厅、省发改委等部门申请撤项，而非直接向西安市规划局申请。
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疑问7：违法项目多个部门为何难监管？
“每个月都去工地，要求停工，但执法人员离开，工地又开始动工了！”西安市工程建设执法监察大队执法人员表示，从2016年起至今，该大队几乎每个月都去工地，仍遏制不住乱建行为。但因其土地性质属于教育划拨土地，监管起来难度很大。
同样，在一份文件中记者发现，2016年9月份，西安市工程建设执法监察大队给西北政法大学出具违法建设停工通知书；2017年4月6日，西安市建委给陕西省教育厅去函，认为该项目擅自销售、涉嫌违法；2017年4月14日，西安市规划局雁塔分局给西安市雁塔区城管局去函，认定该项目属违法建设；2017年5月12日，西安市雁塔区安全生产委员会办公室给西安市雁塔区城管局去函，认定该项目属违法建设；2017年6月15日，西安市雁塔区建设局给西北政法大学去函，要求停止一切违法、违规施工行为，施工人员、施工机械全部撤离施工现场；西安市住房保障和房屋管理局执法监察队在该项目售楼部，专门张贴《关于未取得<商品房预售许可证>不得进行预售的通告》，明确指出该项目未取得《商品房预售许可证》。
然而目前，该项目540套公寓几乎售罄。
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疑问8：这次合作西法大得到了啥？
从目前掌握的文件及材料来看，陕西嘉亨实业有限公司支付给西北政法大学的2000万元，已用于拆建。陕西嘉亨实业有限公司将“综合楼”更名为“金鼎购物广场”，但其又将经营管理收益权及“公寓楼”项目转让给陕西黄河工程建设有限公司，以抵消拖欠的全部工程款。目前“公寓楼”项目（又名“长安星座”）已被售罄。
陕西嘉亨实业有限公司2016年开始破产重组，西北政法大学又不承认与陕西黄河工程建设有限公司之间有关系。这次引资合作，西法大得到了啥？
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律师解析：楼属于违建 经营管理权就无法实现
针对此事，华商报记者咨询了房地产领域专业律师赵良善，他认为：虽然该楼被陕西黄河建设工程有限公司及陕西嘉亨实业有限公司费尽周折建起来了，但是因该楼被定性为违法建筑，那么基于与西法大签订的合同所享有的经营管理权也无法真正实现。目前，购房款是本事件中比较大的一笔资金，谁控制购房款，谁掌握主动权。
他介绍，据实际施工人窦某彬称，建房的资金由其自筹一部分，另一部分靠收取的购房款支付，那么除去已付工程款，剩余购房款由陕西黄河建设工程有限公司及陕西嘉亨实业有限公司掌控，如果剩余的购房款较多，陕西黄河建设工程有限公司及陕西嘉亨实业有限公司则是受益者。对于实际施工人魏某浪及窦某彬，因经过多轮分包，利润早已被转包方拿走，也无利润可图。
赵良善律师建议，目前，在我国建筑领域违法转包分包屡见不鲜，主要是因建筑业市场不够规范，法律法规对违法转包分包的处罚力度不大等因素造成的。我国立法部门制定比较完善的建筑业法律法规，加大对违法转包分包的处罚力度，尽早规范建筑业市场。
来源：华商报记者陈思存 佘樱 摄 部分配图来源网络
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